Какие нормы закона регулируют отношения между участниками долевого строительства по договору долевого участия? Можно ли взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи объекта строительства?
Консультация юриста Ассоциации юристов г. Москвы «Центр защиты»

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по возникновению у граждан прав собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

К сожалению 214 ФЗ РФ Об участии в долевом строительстве не содержит четких положений, устанавливающих ответственность застройщика перед покупателем за нарушение сроков сдачи объекта строительства. Также выявляются многочисленные нарушения условий договора при передачи квартиры, в том числе при обнаружении покупателем существенных недостатков, ущемляющего права и законные интересы.

На сегодняшний день суды рассматривают многочисленные иски граждан, требования которых связаны со взысканием неустойки за нарушение срока сдачи объекта строительства, а также требования о безвозмездном устранения существенных недостатков.

Прежде чем заключить договор со строительной компанией, необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора и взвесить все за и против. Лучше всего до заключения договора и передачи денежных средств застройщику обратится к опытному юристу, который поможет оценить риски и разъяснит все подводные камни скрытые в договоре долевого участия.

Многие рассчитывают получить долгожданные ключи в обусловленный договором срок, однако вынуждены терпеть убытки проживая на съемных квартирах. При предъявлении претензий компании застройщику зачастую мы получаем отказ в требовании о выплате неустойки, безвозмездного устранения недостатков (квартира не отвечает заявленным требованиям). Покупатель встает перед выбором, подписать ли акт приемки передачи квартиры или же обратится в суд за восстановлением нарушенного права, поскольку такое право может быть восстановлено в судебном порядке в соответствии с РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Также недостатки могут быть устранены производителем в срок не более пяти дней; в случае нарушения срока производитель обязан выплатить неустойку. Следовательно, нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление ответственности застройщику предусмотренной Законом о защите прав потребителей в виде уплаты неустойки.

Обратимся к судебной практике.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70 дает разъяснения по искам связанным с нарушением застройщиком условий ДДУ.

И.И. обратился в суд с иском к ООО «***" о взыскании неустойки в размере 7 866 105,24 руб. и компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., указав, что по заключенному между И.И. И А.А. и ООО «***" договору от (_) г. о долевом участии в строительстве И.И. и А.А. ответчиком передана двухкомнатная квартира по адресу: <…>.

(_) г. И.И. подал в ООО «***" заявление об устранении недостатков указанной квартиры, касающихся, в частности, остекления лоджий. Указанные недостатки не устранены ответчиком до настоящего времени, несмотря на наличие вступившего в законную силу решения (-) суда Московской области от (_) г., в связи с чем истец просит взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № № 2300–1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей), и компенсировать причиненный ему действиями общества моральный вред.

Ответчик иск не признал.

Решением (_) суда Московской области от (_) г. в иске отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от (_) г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе И.И. ставится вопрос об отмене решения (_) суда Московской области от (_) г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от (_) г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации (_) от (_) г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что (_) г. между ООО «***" (застройщик) и И.И. и А.А. (дольщики) заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется построить многоквартирный дом и передать дольщикам объект долевого строительства — квартиру № <…> по адресу: <…>.

Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена И.И. своевременно и в полном объеме. (_) г. И.И. обратился к ООО «***" с претензией, касающейся, в частности, остекления лоджий.

Указанный недостаток не устранен ООО «***" в добровольном порядке.

Вступившим в законную силу (_)г. решением (_) суда Московской области от (_) по делу по иску И.И. к ООО «***" о возложении обязанности устранить недостатки, взыскании расходов, неустойки, компенсации морального вреда, на ответчика возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу (с.г.), произвести демонтаж ветровых стекол на лоджиях с заменой их на однокамерные стеклопакеты в квартире истца.

Решение суда ответчиком не исполнено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда от (_) г.

В связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения, права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями ФЗ о защите прав потребителей.

С такими выводами согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такой вывод противоречит нормам материального права.

В соответствии с ч. 1 с. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ РФ «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Федеральным законом о долевом участии. Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Согласно п. 1 ст. 20 того же Закона если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

При этом за нарушение указанного срока установлена ответственностьс. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, направленной на восстановление нарушенного права. Учитывая, что возникшие на основании заключенного сторонами договора долевого участия отношения регулируются, в том числе, положениями Закона о защите прав потребителей, требование истца о безвозмездном устранении недостатков в квартире № 140, законность которого подтверждена решением суда от 9 апреля 2014 г., подлежало удовлетворению. Нарушение срока удовлетворения указанного требования потребителя влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.

Наличие вступившего в законную силу судебного акта от 9 апреля 2014 г. об устранении выявленного недостатка не освобождало ООО «***" от ответственности за неисполнение этого требования после указанной даты, поскольку решение о расторжении договора о долевом участии в строительстве не выносилось, и истец не утратил статуса потребителя.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Принимая во внимание изложенное, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 апреля 2015 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.