Все про договор ренты. «Правовая природа, риски, судебные споры о признании недействительным договора ренты».
Консультация юриста Ассоциации юристов г. Москвы «Центр защиты»

Мы неоднократно разбирали ситуации, связанные с договором ренты. Чаще всего с проблемой заключения договора ренты сталкиваются старики, которые не понимают юридическую природу заключенного договора и остаются без жилья. У такой сделки есть достаточно уязвимые стороны, которые не всегда понимают подписанты договора. Рискуют не только получатели ренты, но и те кто оплачивает по договору.

При грамотном составлении договора ренты, если учитывать все пожелания сторон, эта сделка может быть действительно выгодна всем участникам. Что такое рента? По сути, это передача жилья плательщику, который обязуется в течении всей жизни осуществлять некий постоянный доход. Суммы как правило, поступают ежемесячно, кроме того, договором могут быть предусмотрены дополнительные выплаты, например, на лечение, медикаменты.

Получатель ренты, может рассчитывать на пожизненное содержание, но при этом после его смерти, квартира переходит в собственность того, кто платит ренту. В нашей практике был случай, когда пожилая бабушка подписала договор ренты, при этом оплата ренты происходила ежемесячно в срок в течении 10 лет, а по истечении 10 летнего срока, бабуля решила расторгнуть договор, поскольку поменяла свое желание и решила подписать дарственную своей внучке.

Очень важно, грамотно оформить договор и соблюдать все условия заключенного договора в противном случае после 10-ти лет оплаты ренты, можно остаться без квартиры. С юридической точки, сделка заключается для узаконивания взаимовыгодных условий, когда один человек заботиться о другом, предоставляя ему финансовую поддержку, медицинское лечение, в обмен на обещание передать после смерти квартиру.

Сделка является более безопасной, если в ней участвуют кровные родственники, например бабушка и внук, племянница и тетя. Если присутствуют еще кто-то из родственников, которые могут претендовать на наследство, договор ренты возьмет преимущество перед завещанием по закону. В любом случае, при оформлении такого рода сделки, желательно обратиться к квалифицированному юристу, который в соответствии со сложившейся судебной практикой по отмене договоров ренты, может указать на «подводные камни» и подстраховать вас от дальнейших неприятностей.

Следует понимать, что по своей природе рента, это рассрочка за квартиру с ежемесячными платежами, примерно также, как приобрести квартиру в ипотеку и оплачивать ежемесячный ипотечный кредит. Однако, если вы не оплачиваете ежемесячные платежи, договор может быть расторгнут.

На практике достаточно случаев, когда по разным основаниям суды признают договор ренты не действительным. Чаще всего, к ним можно отнести: недееспособность или ограничение дееспособности одной из сторон, введение в заблуждение, обман, кабальность и мнимость сделки, нарушения условий договора.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Михайловка Дата Волгоградской области
Михайловский районный суд Волгоградской области
в составе председательствующего судьи Денисовой Л.П., при секретаре Русецкой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по исковому заявлению Толмачевой Нины Александровны к Мунтян Ирине Ивановне
о погашении записи обременения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Толмачева Н.А. обратилась в суд с иском к ответчику Мунтян И.И. о погашении записи обременения, указывая на то, что Дата между ней и ответчицей был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Дата в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области были сделаны записи Номер-/06/031/2006–240 (регистрация договора пожизненного содержания) и Номер (регистрация права собственности).

Дата она обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в связи с существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств по договору.

Решением Михайловского районного суда Волгоградской области от Дата её требования были удовлетворены и договор пожизненного содержания с иждивением был расторгнут и запись под Номер была погашена.

Вопрос по поводу возврата квартиры в её собственность и снятии обременения не решен.

Согласно выписки из ЕГРН об объектах недвижимости от Дата запись об обременении — залог в силу закона, который имеет номер записи 34-34-06/031/2006–241 до сегодняшнего дня в Управлении Федеральной регистрационной службы Волгоградской области не погашен.

Просит суд прекратить зарегистрированное право собственности Мунтян Ирины Ивановны на Адрес с кадастровым номером Номер Возвратить квартиру, расположенную по адресу:

Адрес, в собственность Толмачевой Нины Александровны.

В судебное заседание истец Толмачева Н.А. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и своевременно, свои права и законные интересы доверила представителю Еременко В.С.

Представитель истца Еременко В.С., действующая по доверенности № Адрес8 от Дата, удостоверенной нотариусом Михайловского района Волгоградской области М. С. Байбаковым, обратилась в суд с заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, поддержала исковые требования своего доверителя в полном объеме и просит их удовлетворить.

Ответчик Мунтян И.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и своевременно, причина неявки неизвестна, каких-либо возражений или ходатайств суду не представила.

Представитель третьего лица, привлеченного судом и не заявляющего самостоятельных требований, — Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, каких-либо возражений и ходатайств суду не представил.

Согласно ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, исследовав материалы дела, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании Дата между Толмачевой Ниной Александровной и Мунтян Ириной Ивановной был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Волгоградской области, о чем сделаны записи Номер-/06/031/2006–240 (регистрация договора пожизненного содержания) и Номер (регистрация права собственности), что подтверждается копией договора (л.д.5–7).

В соответствии со ст.583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В соответствии с ч.1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Согласно ч.1 ст.601 ГК РФ установлено, что по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Дата в Управлении Федеральной регистрационной службе по Адрес были сделаны записи Номер (регистрация договора пожизненного содержания) и Номер (регистрация права собственности).

Решением Михайловского районного суда Адрес от Дата исковые требования Толмачевой Нины Александровны к Мунтян Ирине Ивановне о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от Дата были удовлетворены и договор пожизненного содержания с иждивением расторгнут, запись под Номер была погашена (л.д.10–11). Однако, вопрос по поводу возврата квартиры в собственность Толмачевой Н.А. и снятии обременения, не решен.

В соответствии с ч.2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Согласно Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости от Дата запись об обременении — залог в силу закона, который имеет номер записи 34-34-06/031/2006–241 до сегодняшнего дня в Управлении Федеральной регистрационной службы Волгоградской области не погашен Квартира Номер в Адрес с кадастровым номером Номер, до настоящего времени принадлежит ответчику Мунтян И.И.(л.д.12–13).

Учитывая, что договор пожизненного содержания с иждивением от Дата, заключенный между Толмачевой Н.А. и Мунтян И.И. расторгнут по решению Михайловского районного суда Волгоградской области от Дата, недвижимое имущество в виде Адрес с кадастровым номером Номер переданное в обеспечение пожизненного содержания, подлежит возврату истцу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Толмачевой Нины Александровны к Мунтян Ирине Ивановне о погашении записи обременения, — удовлетворить.

Прекратить зарегистрированное право собственности Мунтян Ирины Ивановны на Адрес с кадастровым номером Номер

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: Адрес, в собственность Толмачевой Нины Александровны.

Решение является основанием для регистрации указанных объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л. П. Денисова