Арбитражный суд г. Москвы, Решение «О взыскании задолженность по договору аренды недвижимого имущества»

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е. В.

единолично при ведении протокола судебного заседания секретарем Гудковой Н. К. с участием представителей: от истца: Пригон О. В., дов.№ 18 от 07.07.2017 г., пред. паспорт от ответчика: Балашова О. Г., паспорт обоз. в сз. рассмотрел дело по иску, истца — Общество с ограниченной ответственностью «Зеленоградская 18» (125009, г. Москва, Нижн. Кисловский пер., дом 5, строение 1, ИНН 7704362828, д/р 28.06.2016) к ответчику — индивидуальный предприниматель Балашова Ольга Григорьевна (ОГРНИП 308774628200970, ИНН 771565202672, дата постановки на учет 08.10.2008) о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Зеленоградская 18» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику — индивидуальный предприниматель Балашова Ольга Григорьевна в окончательном виде содержащим требование о взыскании задолженность по договору аренды недвижимого имущества № 1/КМ от 12.01.2017 г. в следующем размере:

Задолженность по оплате Фиксированной арендной платы за сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.) в размере 432 096,77 рублей;

Задолженность по оплате Переменной арендной платы за август 2017 г., сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.) в размере 42 681,04 рублей;

Штраф за несвоевременную оплату Фиксированной арендной платы в размере 118 633,55 рублей за период с 02.09.2017 г. по 12.03.2018 г. и в размере, рассчитанном за период с 13.03.2018 г. по дату оплаты фиксированной арендной платы за сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.);

Штраф за несвоевременную оплату переменной арендной платы в размере 6 274,28 рублей за период с 19.11.2017 г. по 12.03.2018 г. и в размере, рассчитанном за период с 13.03.2018 г. по дату оплаты переменной арендной платы за август 2017 г., сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.);

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что ответчиком было нарушено договорное обязательство, что привело к уменьшению торговой способности объекта предпринимательской деятельности.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Как усматривается из материалов между ООО «Зеленоградская 18» (далее — Арендодатель) и ИП Балашовой О. Г. (далее -Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1/КМ от 12.01.2017 г. (далее — Договор).

На основании п. 1.1. Договора Арендодатель обязуется предоставить

Арендатору во временное владение и пользование часть комнаты № 1 в помещении № V, площадью: 53,18 кв.м (далее — Помещение), расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Зеленоградская, д. 18А. (далее — Здание или ТЦ).

На основании п. 2.1. Договора срок аренды Помещения составляет 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи Помещения в аренду (далее — Срок аренды), т. е. с 12.01.2017 г. по 12.12.2017 г.

В соответствии с п. 2.2. Договора дата начала Срока аренды — дата подписания сторонами акта приема-передачи Помещения в аренду.

Надлежащим образом исполняя условия Договора, Арендодатель передал Арендатору Помещение в аренду, что подтверждается актом приема-передачи Помещения в аренду от 12.01.2017 г. к Договору.

Таким образом, у Арендатора с 12.01.2017 г. возникла обязанность по оплате платежей, предусмотренных Договором.

На основании п. 4.1. Договора за пользование Помещением Арендатор обязуется ежемесячно вносить Арендную плату. На основании п. 4.2. Договора Арендная плата уплачивается Арендатором в соответствии с настоящим разделом Договора до даты подписания Сторонами передаточного акта (или иного документа) о возврате Помещения Арендодателю.

В соответствии с п. 4.4. Договора арендная плата по Договору состоит из Фиксированной арендной платы и Переменной арендной платы. Согласно п. 4.5. Договора размер — Фиксированной арендной платы по Договору составляет на период с 01.03.2017 г. по дату окончания Срока аренды 80 508,47 рублей, кроме того НДС 18% в размере 14 491,53 рублей, а в общей сумме 95 000 рублей в месяц и выплачивается Арендатором авансом не позднее 01 числа каждого месяца, за который производится оплата, независимо от выставления счетов Арендодателем.

На основании п. 4.6. Договора переменная арендная плата эквивалентна сумме произведенных Арендодателем платежей за коммунальные услуги. В соответствии с п. 4.8. Договора оплата переменной арендной платы производится Арендатором в срок не позднее 10 календарных дней с даты получения Арендатором соответствующего счета на оплату от Арендодателя.

Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком.

Сумма задолженности ответчика по арендной плате за указанный период согласно Договору аренды составляет 432 096,77 рублей в части фиксированной арендной платы за сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.) в размере 432 096,77 рублей; 42 681,04 рублей в части переменной составляющей арендной платы за август 2017 г., сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.).

Поскольку доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено, заявленное истцом требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика об отсутствии элементов юридического состава, необходимых для возложения на арендатора обязанности по оплате арендованного имущества не подтверждены документально.

Субъективное право в относительных (обязательственных) отношениях сводится к праву требования определенного поведения от конкретных обязанных лиц. Поэтому, предмет обязательств составляют вполне определенные действия по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг (либо воздержание от конкретных действий.

Арендное обязательство связывает лишь их сторон, и потому обязанности арендатора осуществить производить оплату аренды соответствует праву арендодателя требовать внесения такой платы.

Возникновение обязательства арендатора по внесению предусмотренной Договором арендной платы, равно как это определено Законом, стороны поставили в зависимость от факта передачи объекта аренды во владение и пользование арендатору и оформления такой передачи подписание акта приема-передачи.

В материалы настоящего дела представлены исчерпывающие доказательства пользования ответчиком в спорный период объектом аренды, а кроме стоимости такого пользования.

Так, истцом представлены доказательства, подтверждающие фактическую передачу объекта аренды во владение и пользованию ответчику, свидетельствующие в свою очередь об исполнение обязательства арендодателя.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключая Договор с Истцом, Ответчик выразил безусловное согласие с условиями данного Договора, в том числе ставкой арендной платы, сроком, на который арендовано помещение, а также порядком и условиями пользования объектом аренды Договора.

Следовательно, будучи профессиональным участником гражданских правоотношений, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, в силу ст. 421 ГК РФ Ответчик принял на себя обязательства по своевремнному выполнению обусловленных Договором обязательств.

Экономическая нецелесообразность использования арендуемого по Договору помещения, отсутствие финансовой выгоды, низкий спрос потребителей на осуществляемую ответчиком деятельность и иные неблагоприятные экономические и финансовые последствия предпринимательской деятельности ответчика не могут служить следствием для прекращения денежного обязательства арендатора, если иное не установлено сторонами.

Только стороны Договора уполномочены на определение и изменение условий обязательства.

Из условий Договора не следует, что истец обязался совершать либо воздержаться от действий направленных на сохранение или обеспечение определенных условий осуществления ответчиком торговой деятельность, согласование в размещении или же размещение информационных вывесок, рекламных конструкций, а также каких-либо иных форм привлечения внимания потребителя.

Арендное обязательство истца также не содержит условий об ответственности или обязанности истца, по соблюдению устраивающих арендатора правил поведения и деятельности арендодателя.

В случае если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, арендатор был вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы (п.4 ст. 614 ГК РФ), что последним сделано не было, в том числе со ссылкой на ст.3.2.25 Договора. Ответчиком не учтено, что вопросы размещения рекламных или информационных сведений об объекте предпринимательского рынка, являются предметом публично-правового регулирования, и в этой связи должны соответствовать предъявляемым законом требованиям.

Согласно представленному в материалы дела акту № 1 от 17.01.2018 г. вскрытия «……. что „17“ января 2б18 г. в 10 часов 15 минут вскрыто помещение, сдаваемое в аренду Индивидуальному предпринимателю Балашовой Ольге Григорьевне ОГРНИП 308774628200970, ИНН 771565202672 (далее — Арендатор) по Договору, расположенное на первом этаже здания, по адресу: г. Москва, ул. Зеленоградская, д. 18, А (далее — Помещение), на момент вскрытия Помещение не возвращено Арендатором Арендодателю в соответствии с п. 3.2.18. Договора, не смотря на то что Срок аренды по Договору истек и Арендодателем направлено Арендатору требование о возврате Помещения Исх. № 45/КМ от 18.12.2017 г.

Арендодателем была произведена „16“ января 2018 г. попытка уведомить Арендатора о необходимости доступа в Помещение по номеру телефона Арендатора, но Арендатор на звонок не ответил и не перезвонил.

Вскрытие Помещения производилось по причине поступления Арендодателю жалобы от арендатора Индивидуального предпринимателя Минченко Дениса Владимировича от „16“ января 2018 г., установления наличия запаха и его распространения из закрытого Помещения, аварийной ситуации, выражающейся в распространении сильного запаха канализационных газов по зданию, расположенному по адресу г. Москва, ул. Зеленоградская, д. 18, А (далее -Здание), нарушающего санитарные нормы содержания торговых помещений, осуществляющих торговлю пищевыми продуктами и с целью предотвращения дальнейшего развития аварийной ситуации, в соответствии с п. 3.1.10. Договора.

В результате вскрытия и осмотра Помещения было выявлено, что Помещение находится в неудовлетворительном состоянии, в непригодном для осуществления какой-либо деятельности и не соответствует состоянию, в котором оно было передано Арендатору по Акту приема-передачи помещения в аренду от „12“ января 2017 года к Договору аренды недвижимого имущества № 1/КМ от „12“ января 2017 года.

Был установлен источник сильного запаха канализационных газов в Помещении, а именно было обнаружено отсутствие штатных заглушек отверстий канализационных труб диаметром 100 мм и 50 мм, оставшихся после демонтажа раковин, умывальников, унитаза, что явилось источником сильного запаха канализационных газов в помещения Здания.»

Доводы арендатора об освобождении спорного помещения в декабре 2017 г. документального подтверждения не нашли; доказательств минимизации расходов по несению арендной платы и намерении сдать помещения арендатору в материалы дела не представлено. Переписка по электронной почте, представленная ответчиком. не соответствует требованиям договора — п.8.3., и не свидетельствует об обстоятельствах, которые могли бы освободить прекратить обязанность ответчика по оплате за пользование/владение имуществом. Доводы ответчика не содержат сведений о фактах ненадлежащего состояния объекта аренды, наличия препятствий в осуществлении его эксплуатации в целях установленных Договором.

На основании п. 5.1.2. Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты (а также неполной оплаты) Фиксированной арендной платы и/или Переменной арендной платы, Арендатор уплачивает штраф в размере 0,2% от месячной суммы Фиксированной арендной платы (за просрочку или неполную уплату Фиксированной арендной платы) и месячной суммы Переменной арендной платы (за просрочку или неполную уплату Переменной арендной платы) за каждый день просрочки и по день фактической уплаты (погашения) всей суммы задолженности.

Поскольку ответчиком допущены просрочки в оплате, то следует признать правомерным требование истца о взыскании неустойки.

В то же время, принимая доводы ответчика изложенные в отзыве, и фактически характеризующие позицию о чрезмерности заявленных ко взыскания сумм, суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой истцом неустойки до 0,1% за каждый день просрочки платежа, и удовлетворить требования о взыскании Штрафа за несвоевременную оплату Фиксированной арендной платы в размере 59 316,77 рублей за период с 02.09.2017 г. по 12.03.2018 г. и в размере, рассчитанном за период с 13.03.2018 г. по дату оплаты фиксированной арендной платы исходя из ставки в 0,1% ; Штрафа за несвоевременную оплату переменной арендной платы в размере 3 137,14 рублей за период с 19.11.2017 г. по 12.03.2018 г. и в размере, рассчитанном за период с 13.03.2018 г. по дату оплаты фиксированной арендной платы исходя из ставки в 0,1%, который является принятым в деловом обороте, не считается чрезмерно высоким, так как боле чем вдвое выше ставки рефинансирования (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N ВАС-3875/12).

Судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ и разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенных в постановлении от 22 декабря 2011 г. № 81. Руководствуясь ст.ст. 11, 12, 166, 168, 309, 310, 395, 421, 431, ГК РФ и ст. ст. 27, 65, 106, 110,167–171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ответчика — индивидуальный предприниматель БАЛАШОВА ОЛЬГА ГРИГОРЬЕВНА (ОГРНИП 308774628200970, ИНН 771565202672, дата постановки на учет 08.10.2008) в пользу истца — Общество с ограниченной ответственностью «Зеленоградская 18» (125009, г. Москва, Нижн. Кисловский пер., дом 5, строение 1, ИНН 7704362828, д/р 28.06.2016): — Задолженность по оплате Фиксированной арендной платы за сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.) в размере 432 096,77 рублей;

Задолженность по оплате Переменной арендной платы за август 2017 г., сентябрь 2017 г., октябрь 2017 г., ноябрь 2017 г., декабрь 2017 г., январь 2018 г. (с 01.01.2018 г. по 17.01.2018 г.) в размере 42 681,04 рублей;

Штраф за несвоевременную оплату Фиксированной арендной платы в размере 59 316,77 рублей

Штраф за несвоевременную оплату переменной арендной платы в размере 137,14 рублей

11 144,18 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика — индивидуальный предприниматель БАЛАШОВА ОЛЬГА ГРИГОРЬЕВНА (ОГРНИП 308774628200970, ИНН 771565202672, дата постановки на учет 08.10.2008) в доход федерального бюджета 3 849,82 рублей госпошлины

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СУДЬЯ Михайлова Е. В.